도지현 변호사
방명기 변호사
전부승소
상가 임대업을 하고 있던 A회사는 B씨와 상가임대차계약을 체결하였습니다. B씨는 상가임대차계약을 체결한 이후 이곳에서 마사지 영업을 하였는데, 시일이 경과하면서 임대료가 밀리기 시작하였습니다. A회사는 임대료의 지급을 촉구하였으나, B씨는 임대료를 계속해서 연체하였고 연체 임대료가 보증금을 넘어서는 상황에까지 이르렀습니다. A회사는 B씨가 영업양도를 하여 권리금으로 밀린 임대료를 지급하겠다고 하여, B씨를 위해 편의를 봐주었으나 영업양수를 하겠다는 사람은 나타나지 아니하고 시간만 점점 지체되었습니다. 임대료는 점점 더 연체되었고 B씨가 연락도 잘 받지 않는 상황에 이르자 결국 A회사는 B씨를 상대로 상가건물의 명도 및 연체 차임 등을 청구하는 소송을 진행하게 되었습니다.
법률사무소 로진 방명기 변호사, 도지현 변호사, 최광희 변호사는 의뢰인과 심층 면담을 진행하였습니다. 심층 조사 결과 A회사가 법률상담을 진행한 당시에는 이미 연체차임이 상당히 쌓여있었고, 상대방이 연락도 잘 받지 아니하여 신속한 대응이 필요하였습니다. 주담당 방명기 변호사는 명도소송과 연체차임, 부동산의 명도가 끝날 때까지의 임대료 상당액의 청구를 신속하게 진행하여야 했습니다. 소제기일을 기준으로 연체차임을 계산하여 보증금에서 공제하고 남은 금액을 특정하였고, 부동산 인도일까지의 임대료도 청구하였습니다. 재판의 빠른 진행을 위해 임대차계약서와 임대료 지급내역, 연체내역, 당사자 사이의 연락 내용 등 필요한 자료들을 소장과 함께 한번에 모두 제출하여 변론기일을 최소화하기 위해 노력하였습니다. 변론기일이 여러차례 열리게 되면 판결선고기일이 그만큼 늦어지기 때문에 재판을 최대한 빨리 끝내서 A회사의 손해를 최소화 하려는 것이었습니다.
재판이 시작되고 상대방은 영업 양도를 위해 재판을 오래 끌고 싶어 하였으나, 이미 임차인의 임대료 연체 및 임대차 해지 연체 차임 등을 모두 특정하여 반론의 여지가 없음을 강력하게 주장하였습니다. 상대방은 조정을 요청하였으나 조정의 여지가 없음을 어필하였고, 변론기일은 한번에 종결되었습니다.재판부에서는 원고의 주장을 모두 받아들여 원고의 청구를 모두 인용하였습니다. 임대차 목적물의 인도, 연체차임, 임대차 목적물 인도시까지의 차임 등 모든 청구를 인용하고, 소송비용도 피고의 부담으로 하는 판결을 선고하였습니다.임대차계약에서 임차인이 차임을 계속해서 연체하는 경우 보증금이 남아있는 경우에는 연체차임을 보증금에서 공제하면 되지만, 연체차임이 보증금을 초과하게 되는 경우에는 이 부분을 지급받을 수 있을 지 여부가 불명확하게 됩니다. 특히 상가임대차의 경우 차임이 연체되면 임차인이 다른 재산이 없는 등 변제자력이 없을 가능성이 높기 때문에 시일이 경과할수록 손해가 누적되게 됩니다. 따라서 차임의 연체가 지속되는 경우 임대인은 보증금이 모두 공제되기 전에 미리 이러한 명도소송을 진행하여야 합니다. 명도소송의 경우 빨리 진행된다고 하여도 수개월의 시간이 소요되고 판결 이후에도 강제집행에 시일이 필요하기 때문에 손해를 최소화 하기 위해 미리 소송을 진행할 필요가 있습니다. 승소판결을 받는 경우에도 임차인이 자력이 없을 경우 부동산은 명도받을 수 있지만 연체차임은 받지 못하는 경우가 많기 때문에 시간이 지날수록 임대료 상담의 손해가 누적될 가능성이 높습니다. 다행히 의뢰인은 상가임대차계약 해지를 통해 임대부동산에 대한 명도, 연체 차임 및 부당이득 그리고 이에 대한 이자까지 모두 받을 수 있었습니다. 법률사무소 로진은 부동산 전담팀을 통해 사건 당 변호사 3인을 투입하여 의뢰인이 결과에 충분히 만족할 수 있도록 최선을 다하고 있습니다.
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